Points clés	Détails à retenir
💰 Dépenses de grosses réparations	💡 Effectuées par les nus-propriétaires

Les nus-propriétaires font face à des dépenses de grosses réparations lorsqu’ils sont propriétaires d’un bien immobilier, sans en avoir la jouissance. Ces dépenses, souvent inattendues et coûteuses, peuvent soulever des questions quant à leur responsabilité et à leur prise en charge financière. Pour mieux comprendre les droits et obligations des nus-propriétaires en matière de grosses réparations, nous allons passer en revue les principaux points à retenir de la situation ainsi que les détails importants à noter pour éviter toute confusion.

01 | Comprendre le démembrement de propriété : ce que tout propriétaire doit savoir

Le démembrement de propriété, souvent utilisé en transmission de patrimoine, repose sur une idée simple : diviser la pleine propriété d’un bien entre deux parties. D’un côté, l’usufruitier détient le droit d’occuper le logement ou d’en percevoir les loyers. De l’autre, le nu-propriétaire possède les murs, le bien en lui-même, mais ne peut ni en jouir ni en tirer profit immédiatement.

Prenons un exemple personnel : lorsque ma grand-mère m’a transmis la nue-propriété de son appartement tout en conservant l’usufruit, j’étais heureux à l’idée de posséder un bien. Mais très vite, j’ai réalisé qu’avec ce statut venait une part de responsabilités… notamment en matière de grosses réparations.

02 | Quelle répartition des charges entre le nu-propriétaire et l’usufruitier ?

Ce point est au cœur d’un grand nombre de litiges. Selon l’article 605 du Code civil, l’usufruitier assure les dépenses d’entretien quotidien : réparations courantes, charges de copropriété de type chauffage collectif, entretien des ascenseurs.

Le nu-propriétaire, quant à lui, prend à sa charge tout ce qui relève des « grosses réparations », détaillées dans l’article 606 du Code civil. Les dépenses de grosses réparations effectuées par les nus-propriétaires comprennent par exemple la réfection d’un toit, la consolidation d’un mur ou la réparation des fondations. Autrement dit, tout ce qui touche à la structure même du bâtiment.

C’est une distinction très importante à comprendre pour éviter les mauvaises surprises. Beaucoup ignorent qu’un ravalement de façade, par exemple, peut incomber en partie au nu-propriétaire… voire en totalité.

03 | Que sont exactement les grosses réparations au sens juridique ?

Les grosses réparations, selon l’article 606, concernent :

– Les murs porteurs et les voûtes
– Les poutres maîtresses (structure)
– Les toitures complètes (charpente et couverture)
– Les canalisations encastrées non accessibles
– Les clôtures

C’est un point qui prête souvent à confusion. Dans un cas précis que j’ai rencontré en accompagnant un ami, la copropriété exigeait la rénovation des fondations après un affaissement. Le coût ? Plus de 40 000 euros. L’usufruitier refusait de payer, s’appuyant sur le Code civil. Et il avait raison : cette dépense structurelle est bien à la charge du nu-propriétaire.

En revanche, tous les travaux de maintenance ou de mise en conformité (comme une mise à jour d’une installation électrique) restent à la charge de l’usufruitier, sauf spécification contraire dans l’acte de démembrement.

04 | Obligations du nu-propriétaire : une réalité souvent méconnue

Souvent, les nus-propriétaires pensent être tranquilles jusqu’à la restitution pleine. Mais lorsqu’un ravalement est voté en assemblée générale ou qu’un sinistre cause des dommages majeurs, leur responsabilité peut être engagée.

Dans le cadre d’un démembrement classique (issu d’une donation ou d’une succession), la loi s’applique par défaut. Pourtant, saviez-vous que par convention écrite, il est tout à fait possible de répartir autrement les charges ? C’est ce que j’ai choisi en tant que nu-propriétaire : avec l’usufruitier, nous avons défini clairement qu’en cas de réparation dépassant 10 000 euros, nous partagerions les coûts selon un ratio convenu.

Cela évite bien des conflits. Et surtout des procédures juridiques longues et coûteuses.

05 | Cas pratiques : qui paie quoi concrètement ?

Voyons quelques cas concrets :

– Remplacement complet de la toiture : c’est à la charge du nu-propriétaire. Il s’agit d’une grosse réparation structurelle.
– Rénovation d’une cuisine équipée : sauf clause spécifique, à la charge de l’usufruitier.
– Ravalement de façade : sujet discuté. Les tribunaux considèrent généralement que le nu-propriétaire doit payer s’il s’agit de réparation très lourde portant sur les murs extérieurs. En 2018, la Cour de cassation a tranché en faveur de l’usufruitier lorsqu’il s’agissait d’un ravalement esthétique. Chaque cas est particulier.

Une anecdote vécue : un couple de retraités, usufruitiers d’une maison héritée par leurs enfants, a engagé un ravalement complet à 22 000 euros. Les enfants, nus-propriétaires, ont dû se tourner vers un notaire pour arbitrer la répartition. Résultat ? 70 % à leur charge.

Vous imaginez les tensions familiales que cela peut générer…

06 | Litiges et stratégies pour les éviter : soyez prévoyants

Les conflits entre usufruitiers et nus-propriétaires ne sont pas rares. Lorsqu’un nu-propriétaire refuse de faire les travaux, l’usufruitier peut saisir le tribunal. Et effectivement l’y contraindre.

Mais franchement, mieux vaut prévenir. Je recommande vivement à tous ceux qui envisagent un démembrement de signer une convention claire sur la répartition des frais, en y intégrant des seuils, une durée et des modalités pratiques.

Et fiscalement ? Sachez que certaines dépenses de grosses réparations effectuées par les nus-propriétaires peuvent, dans certains cas, permettre une valorisation à l’IFI ou à la succession. Un bon conseiller fiscal vous accompagnera.

Pensez également à anticiper : réaliser un audit technique du bien avant donation/démembrement permet d’estimer les futurs coûts probables.

Conclusion : Dépenses de grosses réparations pour les nus-propriétaires

Le statut de nu-propriétaire n’a rien de passif. Les dépenses de grosses réparations peuvent être lourdes, inattendues… et source de tensions. En comprenant vos obligations et en anticipant juridiquement ces situations, vous protégez votre patrimoine comme vos relations. Le bon réflexe ? Prendre conseil et rédiger noir sur blanc une convention équilibrée.. Assurez-vous que le texte s’enchaîne naturellement sans ces caractères et que le sens global reste intact.